建物調査・診断、設計・工事監理、住まいづくりのコンサルタント[神戸/大阪]
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中古住宅購入時の調査方法と判断基準
このページでは、既存建物（木造一戸建て住宅）は、どのような調査をして、その調査結果をもとに、もし、問題のある建物ならば、どのような対処方法をとるのか、そして、それには、どのようメリット、リスクがあるのか、その判断となる基準を具体的に紹介します。その建物を購入するのにあたり、貴重な判断材料となります。
調査項目
地盤・建物の傾き状況
地盤・建物の傾き状況
最も、大切なことの一つとして、地盤の状況と建物の傾き具合を知ることです。現況の地盤がどのように建物に影響を与えているのか、それが今後、その建物を使用し、生活していくのにあたり、どのような影響を及ぼすのかを知ることが大切です。その地盤、建物が傾いているかどうか、知るためにレベル測量器を使用します。レベル測量器を建物の外周に据えて、建物の四隅、中間を測量点として、水切りにスケールを当てて、その目盛りを読み取ります。その目盛りの差が地盤の高低差となりますので、それが、地盤の傾きとなります。
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| 建物の四隅にスケールを当てて、その数値をレベル測定器で読む | レベル測定器でスケールの数値を読む |
それでは、地盤が傾いていることにより、建物がどれくらい傾いているのかを知るために２階もしくは、３階の窓から下げ振りというおもりを降ろします。そして、上と下とで、どれくらいの差があるかを測定することにより、建物がどれくらい傾いているのかを知ることができます。
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| ２階窓より下げ振りを降ろす。 | 下で下げ振りの数値を読む。上部では、50mmで、下部で16mmであるので、34mm傾いていることになる。 |
また、内部の床の傾き、柱の傾きを調査することにより、建物が傾いているかどうかをチェックすることができます。レーザーレベル測定器を部屋の中心に置いて、四隅のレーザー線と床との距離をあたるのです。そうすることにより、床がどれだけ、傾いているかを知ることができます。また、柱に下げ振りを当てて、柱の上部と下部との差を測定することにより、傾きを知ることができます。
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| 柱の上部に下げ振りを当てる。 | 柱の下部で下げ振りの糸と柱との間隔は、50mmである。柱は、傾いていない。 |
その建物の傾きが問題であるかどうかの判断基準は、1000分の３(１mに対して、３mmの誤差)もしくは、1000分の６(１mに対して、6mmの誤差)と言われていますが、実際はどうなのでしょうか。 解りやすく、書いてみますと、まず、傾いていると、外部において、次に示すような現象がでてきます。100㎡程度の建物において、
外部の場合端と端で、最大20mm程度、傾いていたならば、建物に特に影響はでてきません。許容範囲であると言えます。
端と端で、最大40mm程度、傾いていたならば、少しづつ、影響が出てきます。土間のコンクリートにひびが入ったりします。
60mm程度、傾いていたならば、さまざまな影響が出てきます。土間のコンクリートには大小のひび、亀裂が入ってきます。基礎コンクリートや外壁にもひび割れが入りします。
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| 60mm程度傾くと基礎にひび割れが出てくる。特に換気口廻りなどの他より弱い部分にびび割れが入りやすい | 60mm程度傾くと外壁にもひび割れが出てくる。窓など開口廻りなどの他より弱い部分にびび割れが入りやすい |
80mm程度、傾いていたならば、あちこちに影響が出てきます。土間のコンクリートには大きなひび、亀裂が入り、段差などもできてきます。基礎や外壁にも大小のひびが入り、ブロック塀などにも目地にひびが入り、目違いができます。
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| 80mm程度傾くと外壁のひび割れは、さらに大きくなる。 | 土間には、大きなひび割れが発生する。 | |
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| 無筋コンクリート基礎であれば、基礎が折れてしまう。 | ブロック塀には、目違いができる。この部分から水が浸入し、鉄筋が錆びると倒壊の危険性が高くなる。 |
100mm程度以上、いていたならば、埋設配管にも影響がでてきます。配管の勾配が狂い、配管の内部に水が溜まったり、逆勾配になったりして、水の流れが悪くなります。また、会所の取り合い部分には、亀裂が入ったりして、汚水の漏水につながります。
内部の場合内部で、６帖程度の部屋においては、具体的に言うと、（かなり個人差はあるが）
10mm程度、傾いているとしたら、ほとんど感じません。生活するにあたり、全く、影響しません。許容範囲です。
20ｍｍ傾いているとしたら、傾いていると感じる人もいますが、生活にはほとんど影響しません。
30ｍｍ傾いているとしたら、ほとんどの人が傾いていると感じます。ビー玉を床に置くと、右から左にコロコロと転がりだします。建具の上部と下部において、隙間ができ出します。建具枠周りにも隙間ができて、天井の廻り縁にも隙間が見えるようになります。また、壁にもひび割れができ出します。壁、柱も同じように傾くので、家具を置くと、壁と家具の間に隙間ができます。
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| 30mm以上も傾くと障子と柱との間に隙間ができる。 | 壁には、大きなひび割れができる。 |
40mm以上傾くとそこに居ると気分がおかしくなる人も出てきます。扉の開閉の際には、床に擦れたり、枠に建具が当たったり、引き違いの扉であれば、滑らなくなり開閉困難となります。
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| 扉は、上枠にあたり、閉まらなくなる。 | 扉と上枠とは、10mm以上の隙間ができる。こうなると、扉が床に擦れて、開閉ができなくなる。 |
上記の結果が許容範囲であるとしたなら、大きな問題はないとして、それでは、今後、この傾き、不同沈下が進行していくのかがポイントとなります。その沈下が古くに起こったものであれば、すでに地盤が安定しており、今後も進行していく可能性が低いと言えます。しかしながら、建物自体が比較的新しく、沈下が最近に起こったものであれば、今後も進行していく可能性が高いと言えます。沈下が最近に起こったものであるかどうかは、土間や外壁などのひび割れ状況などを見れば、だいたい判ります。
それでは、傾きが許容範囲を超えているのであるが、それでも、この家が気に入っていて、修繕して住みたいとなると、どうするのかと言えば、家を基礎からジャッキアップさせて、正常な状況に戻すということになります。しかしながら、それは多額な費用がかかります。費用は、家の構造、規模、状況により、大きく変わってきますが、数百万円くらいはかかるだろうと思われます。
外部
外部埋設排水管状況（（（以下、製作中です。さらに解りやすく、写真を入れて、説明します。）
外部埋設排水管状況
埋設排水管には、通常、生活水を流す汚水管と雨水を流す雨水管の二種類があります。どちらの、排水管も詰まったり、水の流れが悪かったりすると生活に影響が出てきます。それが問題なく使用できるのかどうかをチェックすることは重要なことです。建物の外周にある会所を全て開けて、内部の給水栓を全て開けて、水がスムーズに流れているか、異臭がしていないか、異音がしていないか、配管の内部に水が溜まっていないかをチェックします。
（実際に会所を開けて、チェックしている様子を写真でもって、素人にでも解るように解説する。）
水がスムーズに流れていたら問題無し。
水の流れが悪い場合は、どこか詰まっている可能性がある。考えられる箇所としては、配管が曲がっているところ、外周で植木が多くあるところは、木の根っこが配管の継ぎ目を破り配管に出ているのかもしれません。また、何かの衝撃で配管が破損しているのかもしれません。配管が劣化して、水漏れを起こしている可能性があります。
異臭がしているならば、腐った水、汚物がどこかで堆積している可能性があります。それは、配管の勾配が悪いのか、配管が詰まっているのかもしれません。いずれにしても、見ただけで解らないようであれば、専門の設備業者の詳細な調査が必要です。
配管の詰まっていて、清掃するだけで、水がスムーズに流れるのでしたら問題はありません。
配管の中で水が溜まっている場合は、配管の勾配がおかしいので、根本的にやり替える必要があります。また、配管が破損している、劣化しているなどの場合も同様です。配管をやり替える場合は、配管がある部分を掘り起こして、新しい配管にやり替えるのですが、土を掘るだけでしたら、比較的、容易なのですが、土間コンクリートの下に配管がるとか、狭くて、人がなかなか入れず、作業できないとかでしたら、かなり、大変で多大な費用がかかります。そのような場合には、建築士に相談して下さい。
外部仕上げ劣化状況
外部仕上げ劣化状況
外部仕上げでチェックすべき、最も重要なことは、外廻りからの漏水です。特に木造であれば、漏水により、内部に水が浸入し、柱、土台などの構造材が腐食しておれば、致命傷になるからです。外壁、軒裏において、最も重要なことは、ひび割れ、壁面の浮きです。特にひび割れがあると、その部分から水が浸入し、白蟻の原因となり、木部を腐食させ、それが構造材であれば、建物の強度が落ち、耐震性、耐久性に大きな影響がでてきます。地震がくれば、倒壊の原因となります。ですので、外壁の状況をしっかりとチェックすることが重要です。
また、外壁、軒裏のモルタル面に浮きがあるということは、そのモルタルを支えているメタルラスが腐食して、下地であるラス板と縁が切れて、いずれは、バサッと剥落する危険性があります。特に地震でも来たら、その危険性は増大します。
開口部廻りに隙間がないかどうかのチェックも重要です。最近であれば、開口部にアルミサッシュが使用してあり、壁との取り合いの隙間には、水の浸入を防止するためのコーキングという防水材を施してあります。そのコーキング材というのは、年月と共に劣化してゆき、特に日が強く当たる部分などでは、他と比べ、劣化の進行が早くなります。そのコーキング材が劣化すると、やせて、ひび割れを起こしたり、隙間ができたりして、その部分から水が浸入すると、外壁のひび割れと同様に建物の耐震性、耐久性に大きく影響します。ですので、この部分もしっかりとチェックする必要があります。
樋に関してですが、樋の役割は、屋根に降り、集まった雨水を受けて、排水管にもっていく役割をします。そして、軒先を出して、外壁面にできる限り、雨水が当たらないようにするためでもあります。ですので、その樋が詰まったり、外れたりしていると、雨水が外壁に当たりやすくなり、漏水の原因となります。また、軒先に水がまわり、軒裏も腐食するということになります。したがって、樋に詰りがないか、外れがないかをしっかりとチェックする必要があるのです。
換気口についてですが、家には必ず、軒裏などに換気口があります。これは、小屋裏や外壁の湿った空気、淀んだ空気を外に出して、新鮮な空気を取り込み、常に乾燥した状態にしておき、結露防止、カビ、白蟻繁殖防止をするものです。それが、適切に設置されていないとか、埃で詰まっているという状態であれば、健全な換気ができていないということです。
外壁、軒裏のチェック方法としては、まずは、目視です。外壁面、軒裏面をしっかり見て、ひび割れがないかをチェックします。そして、ひび割れがあれば、それは、どれくらいの大きさなのかをクラックスケールにてチェックします。（クラックスケールでチェックしている写真などを添付する。）それが、0.3mmくらいまでの小さなひび割れ（ヘヤークラックとも言う）で、下地まで到達していなのであれば、さほど気にすることはないが、大きなもので、明らかに水が浸入しているようものであれば、要注意です。そして、ひび割れがあれば、その付近の壁面は浮いていないかどうかもチェックする必要があります。ひび割れがあれば、その部分から水が浸入し、モルタルをとめているメタルラスを腐食させているからです。浮いているかどうかのチェック方法としては、打診棒とか、ハンマーなどで軽く叩くだけですぐに解ります。
開口部のコーキング状況、樋のチェック方法としては、目視しかありません。目視にて、ひび割れ、隙間など無いかをしっかりとチェックします。縦樋に関しては、手で触り、取り付け状況を確認します。触ってがたつくようでは、樋が外れてしまう可能性がありますので、樋受け金物が動くようではいけません。
換気口のチェックも目視です。換気口の面積、箇所数などは、公庫などの仕様書で定められています。それに適合しているかどうか、例え、適切な面積、箇所数があっても、穴が詰まっておれば、意味がありませんので、詰まっていないかもしっかりと見ます。
（実際に目視で外壁、軒裏、換気口設置状況をチェックしている様子、樋を手で触り、取り付け状況をチェックしている様子を写真でもって、素人にでも解るように解説する。）
外壁、軒裏の大きなひび割れ、開口廻りのコーキングの劣化、大きな隙間などが長い間、放置されておれいば、その部分から水が浸入し、内部の柱、土台などの構造材が白蟻などが付き、腐食し、強度が無い可能性が大きい。また、モルタルが浮いておれば、いずれはバサッと剥落します。したがって、安心してその建物を使用するためには、外壁面、軒裏面の浮いている部分はめくり、再度、モルタルなどの塗り替えをします。浮いておらず、ひび割れだけで、水が浸入している様子が無いようであれば、ひび割れは、防水剤を注入して補修する必要があります。いずれの作業をするときも、柱、土台などの構造材が腐食していないことが前提であり、もし、構造材が腐食しておれば、それを取り替える必要があります。そうなると、内外装ともやり替えとなりますので、大変な作業であり、多大は費用も発生します。
内部仕上げ劣化状況
内部仕上げ劣化状況
内装の状況を見て、快適に生活できるものかどうかを確認する。天井、壁、開口廻りに水漏り跡、カビなどないかをチェックする。
建具の開閉状況、建付状況を見て、建物が傾いていないか、快適に生活できるものかどうかを確認する。
床の状況を見て、劣化していないか、傾いていないかを確認する。
目視にて確認する。
床の傾きや建具の傾きは、レーザーレベル、水平器などでチェックする。（地盤・建物の傾き状況を参考）
（実際に内装状況、床の状況、建具の状況をチェックしている写真を添付。）
天井、壁、床材の状況を見て、あまりに汚れていたり、隙間があったり、ひび割れがあったり、異臭があったりすると、生活するにあたり、不快感があり、快適な生活を送ることができません。その場合には、全面的に仕上げをやり替える必要があります。
壁、天井、開口廻りに水漏り跡があれば、屋根、バルコニー、開口廻り、壁のひび割れから水が浸入しています。開口廻りの水漏り跡は、結露を起こしている場合が多いです。上階に便所、浴室などがあれば、排水管から水が漏れています。いずれにしても、水が建物の中に入ってくるというのは、常に構造材などが水に浸されているというのと同じ状況であるためにその状態が長ければ長いほど、腐食している可能性が高く、その分、他の部分と比べ強度、耐久性が落ちることになります。
そういう部分を発見したならば、その原因をつきとめ、根本的に改善する必要があります。改善方法は、それぞれの現象により異なります。天井、壁からの雨漏りは、瓦の割れ、ズレ、棟、谷などを取り替えする必要があります。外壁のひび割れ、開口部廻りの隙間は、コーキングをやり替えたりします。結露の場合は、換気扇を付けたり、断熱性能をアップさせたりします。
建具の開閉状況が悪いというのは、単なる塵がレールにかんでいるとか、コマが破損しているとかでしたら、清掃、修繕で改善します。しかしながら、建物が傾いて、扉が床に当たるとか、扉が閉まらないとかなると、家が傾いている可能性があります。その際は、修繕がかなり困難となります。
床がぶよぶよするとか、へこむとかいう場合は、床板、根太などが劣化している場合が多いです。床板、根太の劣化は、経年劣化もありますが、床下が湿気っている場合が多く、その場合であると、根本的に床下換気を良くする必要があります。換気を良くして、空気の入れ替えが十分にできるようになった上で床板、根太をやり替える必要があります。
いずれにしても、その部分だけをやり替えしても、根本の原因を改善しなければ、すぐに同じ状況になってしまいます。
床が全体的に傾いている場合は、地盤・建物全体が傾いている場合が多く、これを根本的に改善するのは、困難です。（地盤・建物の傾き状況を参考）
内部設備
内部設備
設備の状況を見て、設備機器が正常に使用できるのか、それでもって、快適に生活できるものかどうかを確認する。水廻りは、全ての水栓を開けて、数十分、水を流して、その状況を確認する。確認事項として、
・ 設備機器は正常に作動するか、破損などないか。
・ 給排水機器に水漏れ、異臭、異音などはないか、正常に作動するか。
電気設備に関しては、すべての照明スイッチ、コンセントに動作状況、通電状況を確認する。
ガスに関しては、開栓している状況は少なく、チェックはできない場合が多い。
（実際に設備機器をチェックしている写真を添付。）
設備機器は、20､30年以上も経っていると、かなり劣化している場合が多いです。配管関係は、まだ、使用できる場合が多いですが、水漏れなどがあれば修繕します。異臭があれば、配管のどこかに水が溜まっていて、汚物が腐食している可能性がありますので、詳細な調査が必要となります。場合によっては、配管を取り替えする必要もでてきます。
便器、洗面台などの機器も使用できる場合が多いかと思いますが、故障している場合や、便利さ快適さを求める場合は、取り替えが必要です。
電気関係は、間仕切りを替えるようなリフォームでしたら、必然的に配線、機器は取り替えることになります。分電盤にしても現況では回路数、容量も不足している場合が多いので、取り替えしなければなりません。そのまま、利用する場合で、劣化が激しいようでしたら、スイッチ、ジョイントなどから漏電がないか、詳細な調査が必要となってきます。
天井裏状況
天井裏、小屋裏状況
耐久性、耐震性がどれくらいあるものかを知る。断熱性がどれくらいあるものかを知る。
劣化状況をチェックする。
これらをチェックして、問題があるようならば、その問題解決するのにどうしら良いのか、その改善方法を考案し、それに対する費用がどれくらいかかるのかを算出する。
天井点検口より侵入して、目視にて確認する。
（実際に小屋裏、天井裏に侵入して、チェックしている写真を添付。）
雨漏りがあれば、瓦などが割れている、ずれているという事です。また、棟や谷部分などの納まりが複雑なところからも雨漏りしている可能性が高い。下屋根の場合ですと、壁との取り合いからも雨漏りしている場合が多いです。雨漏りしている場合は、修繕しなければならないのですが、補修方法としては、雨漏りしている部分だけを修繕する方法と屋根ごと全てやりかえる方法があります。費用的には、部分的に補修をした方が安くつくのですが、長持ちはしません。長く使用するためには、屋根全体をやり替える方が良いのですが、費用的には高くなります。
小屋裏、天井裏からは、構造的な情報をいろいろと読み取ることができます。確認しなければならないことは、小屋裏の仕様（垂木・梁・雲筋違いのｻｲｽﾞ、間隔など）、施工法は適切か、金物の接合状態、釘の打ち方などは適切か、壁に筋かいは入っているか、壁下地の仕様はどうかなどです。
これらをチェックして、現行の基準と比較すると、どうなのかということを検討します。検討した結果、補強が必要となれば、補強しなければならないのですが、補強方法にもどこまで強くするかというので、方法、費用が大きく変わってきますので、十分な検討が必要となってきます。どのような補強方法があるかに関しては、耐震改修工事のページで紹介します。
小屋裏、天井裏からは、断熱性能はどうなのかというのが解ります。最近の建物であれば、断熱計画はできているのですが、20年以前ともなると、ほとんど断熱計画はできておらず、たとえ、できていたにしても、断熱材自体が劣化しており、断熱性能は低いと考えられます。もし、夏涼しく、冬は暖かいという快適な家を望むなら、断熱性能を見直す必要があります。
小屋裏換気状況を見ることも大切です。換気が悪ければ、部屋内からの湿気、淀んだ空気が小屋裏、天井裏に溜まっていることになり、構造材、断熱材などの劣化を早めることになります。構造材は、カビが付いたり、蟻害が出る場合もあります。また、釘や金物などは錆び、耐久性、強度低下をもたらします。断熱材が湿気ると、カビが付き、断熱性の低下につながります。ですので、湿気ていて、カビが付いていれば、換気口を取るなどして、換気状況を改善する必要があります。
小屋裏、天井裏からは、壁の構造を知ることができます。筋かいがどのように入っているのか、壁下地材は仕様はどうなっているのか、これをチェックすることにより、壁の強度が解ります。筋かいがしっかりと入っていて、強度の高い壁下地材を使用しておれば、耐震性が高いということになります。壁構造がしっかりとできていなければ、補強工事が必要となります。
床下状況
床下状況
耐久性、耐震性がどれくらいあるものかを知る。断熱性がどれくらいあるものかを知る。
床組みの劣化状況をチェックする。
排水管の設置状況、勾配、劣化状況をチェック。
これらをチェックして、問題があるようならば、その問題解決するのにどうしら良いのか、その改善方法を考案し、それに対する費用がどれくらいかかるのかを算出する。
床下点検口より侵入して、目視にて確認する。
（実際に小屋裏、天井裏に侵入して、チェックしている写真を添付。）
床下にもぐり、基礎の状況をチェックすることにより、耐震性がどの程度あるものかの判断基準となります。基礎の種類には、鉄筋コンクリート造、無筋コンクリート造、ブロック造、玉石造などの種類があります。鉄筋コンクリート造には、布基礎仕様とべた基礎仕様があります。最も、強いものは、鉄筋コンクリート造のべた基礎仕様です。しかしながら、この仕様は、阪神大震災以降に採用されたケースが多く、通常は、鉄筋コンクリート造もしくは、無筋コンクリート造の布基礎仕様が最も多く使われています。
基礎コンクリート部分は、ひび割れがないか、ジャンカがないか、鉄筋が露出していなか、サイズはどれくらいかなどをチェックします。これらをチェックして、問題があれば、その分、強さは落ちていき、耐震性が低くなります。
また、基礎コンクリートに大きなひび割れ、亀裂などがあれば、地震などで地盤が傾き、基礎がポッキリと折れたということであり、強度はかなり落ちているということになります。
基礎に問題があり、耐震性を今の基準まであげるためには、基礎の補強が必要となります。床をめくり、基礎が壊れているところ、鉄筋が入っていないところ、基礎自体が無いところなどに新たに鉄筋コンクリート造基礎をつくることになります。外周であれば、既存基礎の外側に添えるようにして、新たな鉄筋コンクリート造基礎をつくる場合もあります。いずれにしても、基礎補強となるとかなりの費用がかかってきます。
床組みの状況をチェックするのも大事なことであり、土台、大引き、根太などのサイズ、間隔を確認し、問題があれば、部材を追加したり、補強したりします。
床下からは、換気状況を知ることができます。換気口が適切に設置されて、空気がうまく入れ替わり、乾燥している状態でしたら、問題は起こりにくいのですが、換気口が適切に設置されておらず、床下の空気が常に湿っている状態とか、汚れた空気が淀んでいる状態であれば、土台や床板などにカビがついたり、白蟻がついたりして、腐食してきます。そうすると、床がへこんだり、振動したりして、いずれは、床に穴が開くということになります。また、土台や柱は、白蟻に食われ、強度が無くなり、地震が来たら、その部分から家が倒壊するということになります。特に洗面所、浴室などの水廻りの床下土台などは、土台・柱が腐食している可能性が高いので十分にチェックする必要があります。
このように、床下が腐食しておれば、生活に影響が出て、地震が来れば、倒壊の危険性が高くなるので、腐食している部分は、撤去して、やり替える必要があります。
床下においては、断熱性能はどうなのかというのが解ります。最近の建物であれば、断熱計画はできているのですが、20年以前ともなると、ほとんど断熱計画はできておらず、たとえ、できていたにしても、断熱材自体が劣化しており、断熱性能は低いと考えられます。もし、夏涼しく、冬は暖かいという快適な家を望むなら、断熱性能を見直す必要があります。
また、換気が悪ければ、断熱材などの劣化を早めることになります。断熱材が湿気ると、カビが付き、断熱性の低下につながります。ですので、湿気ていて、カビが付いていれば、換気状況を改善する必要があります。
床下には、排水管が設置されています。その排水管の設置状況に問題があれば、地震などが来れば、配管が動いたり、勾配が変わったりする事がありますので改善します。勾配がすでにおかしい場合、劣化が激しい場合は、汚物などが溜まり、異臭、詰りの原因となりますので改善します。
外構状況
外構状況
外構の状況を見ることにより、地盤の状況を知ることができます。外構の要素として、建物の外周や車庫に土間コンクリートが打設してあります。敷地境界にはブロック塀があります。高低差がある敷地でしたら、擁壁があります。重要な要素は、この３つです。これらをチェックすることにより、その敷地の地盤の状況を知ることができます。また、フェンスなど塀などに関して、劣化状況を見ることにより、倒壊の危険性がないかどうかをチェックします。
土間コンクリート、ブロック塀、擁壁の状況を目視にて確認する。ひび割れや目違いがある場合は、クラックスケール、差し金などを使って、その幅や段差を測定します。塀の天端にスタッフ(スケール)を立ててレベル測量器で高低差がどの程度あるかを測定します。
また、フェンスなど塀などに関して、実際に横から力を加えてみて、ガタツキがないか、腐食していないか、ブロック塀では、目違いから水が浸入し、鉄筋が腐食していないか目視にてチェックします。
（実際にひびが入っている様子、段違いがある様子、クラックスケールで測定している様子の写真をコメントをつけて添付する。）
「地盤・建物の傾き状況」で説明しましたように、地盤に傾きがある場合には、土間コンクリートにひび割れや段違いが発生します。
また、ブロック塀の目地は、通常、水平にできていますので、地盤が傾くと塀も同じように傾くため、ブロック目地が割れてきたり、目違いができたりします。また、その目違いの隙間から水が浸入して、鉄筋が錆びていると茶色の錆び汁が垂れてきます。そうなってくると、そのブロック塀は地震などで倒壊する危険性がでてきます。これを使用するとなると、危険ですので、根本的に積み替えるか、補強しなければなりません。いずれにしても、かなりの費用がかかってきます。
土間コンクリートで1mm以下のひび割れであると、コンクリートの乾燥収縮による場合が多いので、さほど、心配する必要はありません。
擁壁のコンクリートにひび割れがある場合は、0.4mm以下くらいですと、鉄筋までひびがいっている可能性は低く、そんなに心配することはありません。しかしながら、それ以上の大きいものや目違いがあるものは要注意です。中には、完全に鉄筋が露出、腐食して、コンクリートがめくれているものもあります。このような擁壁の場合は、かなり、耐久性が劣る可能性がりますので、注意が必要です。
擁壁の場合でしたら、お隣の敷地内に築造している場合も多々ありますので、その際は、補修も困難となります。それでも、その家を購入して使用するとなると、地震などで倒壊する事を想定して、自己防衛も必要となるのかもしれません。いずれにしても、さらに専門家の詳細調査が必要となります。
また、擁壁の場合は、適切な位置に適切な水抜きが設けてある必要があります。基本的に擁壁には、壁面の面積３平方メートル以内ごとに少なくとも１個の、内径が7.5センチメートル以上の水抜き穴の設置が義務付けられています。これが埋もれいているとか、無いとなると擁壁の裏には、大きな水圧がかかり、地震などでは、倒壊の危険性が高くなります。水抜き穴がきちんと設置してあり、そこから、水がきちんと抜けている事が大切です。
書類・図面のチェック
書類・図面のチェック
建築基準法に適合しているかどうかのチェック。構造的に問題ないかのチェック
ここでいう書類・図面というのは、建築確認申請書と検査済証及び売買契約書のことです。その書類、図面と実際の建物とがその通りにできているかどうかをチェックします。
（実際に状況をチェックしている写真を添付。）
建築確認申請書には、建築基準法に関する情報を記載した書類と図面とからなる。そして、その建築確認申請書通りにできているかどうかを役所が検査に行って、その通りにできておれば、検査済証が発行される。したがって、建築確認申請書と検査済証があれば、その建物は、建築当時の建築基準法に適合しており、その建築確認申請書通りに建物ができているという証明になります。したがって、建築確認申請書と検査済証があれば、その建物は、建築当時の基準から問題無い建物であると言えます。しかし、現実は、建築確認申請書があっても、検査を受けていないという建物が非常に多く、その場合、その建物が問題有るのか無いのか、判断するのは難しいのです。
それでは、建築確認申請書と検査済証があった場合であると、まず、行うことは、当時の基準法が現行の基準法と比較して変わっていないかどうかを確認します。もし、当時の基準法が現行の基準法と異なっており、その建物が現行の基準法に適合していなければ、既存不適格となり、違反建築ではありませんが、現行の基準法には適合していないということになります。特に構造部分が耐震性において、一昔前と現行とでは大きく異なりますので、構造的に既存不適格と判明した場合は、現行の基準と比較すると、耐震性に欠ける事になります。そのため、耐震性に不安を感じる人であれば、補強が必要となります。その建物が既存不適格でなければ、特に問題無しということです。
もし、建築確認申請書があって、検査済証が無いとなると、現場で建築確認申請書通りにできているかどうかをチェックしなければなりません。その通りにできていることが解れば、それで問題無いのですが、その通りにできていなければ、違反建築である可能性が高くなります。違反建築であれば、お勧めできる物件では無いということです。検査済証が無ければ、例え、しっかりした構造図があったとしても、その構造図通りにできているかを現場で確認するのは困難です。部分的に確認できたにしても、その他の部分はどうなのかを判断するのは、馴れた建築士でも難しいところです。もし、確認できない不明な部分が不安ということになると、その部分は強度無しということで、補強をするということになります。従って、検査済証が無ければ、有る場合に比べ、安全を確認できるためには多額の費用がかかる場合が多いということです。
建築確認申請していないとなると、違反建築である可能性が高く、それを改善するためには、多額の費用がかかり、建物としての価値も無いため、お勧めできません。
また、売買契約書の内容をチェックすることも非常に重要なことです。特に重要なことは、もし、購入したその建物に大きな瑕疵が判明した時の対処方法が明確に示されており、その内容が適切であるかどうかです。じっくりと内容をチェックして、それを十分に理解する必要があります。内容が不適切な場合は、購入を控えた方が良いかと思います。
そして、最後にチェックすることは、価格です。中古物件の場合は、通常、土地と建物のセットで価格設定をしていますが、土地と建物の割合を確認します。土地の価格は相場が決まっていますので、全体から土地価格を差し引いたものが建物価格です。問題は、その建物価格が適正かどうかです。その価格がほとんど、土地価格であれば、問題無しとすると、比較的新しい建物でそこそこの価格を提示している場合であると、きちんと調査して、新築並みになるまで改善工事をやったとして、その新築物件の価格と比較してどうかということです。これが、ほとんど変わらないとなれば、適正価格とは言えません。
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