建物調査・診断、設計・工事監理、住まいづくりのコンサルタント[神戸/大阪]

Ｑ＆Ａ

　本文では書ききれない、よく聞かれることをＱ＆Ａというかたちでまとめています。執筆中です。少しづつ内容を増やしていきます。もし、お聞きになりたいことがありましたら、ご連絡下さい。

　　　　　一般的なこと
　　　　　建物の設計・工事監理
　　　　　既存建物の調査・診断
　　　　　新築住宅（一戸建て、ﾏﾝｼｮﾝ）購入時の検査
　　　　　耐震診断

一般的なこと

一般的なこと

Ｑ：	業務地域は、どのような地域ですか？
Ａ：	基本的には、東は京都から西は姫路程度まで阪神地域を中心に活動しています。もちろん、遠方でも出張というかたちで対応は可能ですが、出張費がかかります。

Ｑ：	事務所は、基本的に一人でしているようですが、大規模物件、物件がかたまっている時は、どのように対応しますか？
Ａ：	建築という仕事は、もともと一人ではできません。多くの人が関わりあって作り上げていきます。そして、それぞれ、得意、不得意があるかと思いますので、各々、得意な分野の人達と協力して作り上げていきます。これまで多くの人と関わってきましたので、そのネットワークを使って仕事をします。CAD操作、書類作成補助、事務作業にはスタッフが対応しています。

Ｑ：	建築関係のどのような団体に所属していますか？
Ａ：	兵庫県建築士会に所属しています。その中では、研修委員会、理事会でもって、活動しています。建築士に役に立ちそうなセミナーやイベントを企画したり、参加したり、最新の知識を得たり、人間関係をつくるのに役立てています。

Ｑ：	独立する前にはあめりか屋という会社に18年在職ということでしたが、非常に珍しい屋号ですが、どのような会社だったのですか？
Ａ：	あめりか屋という会社は、日本で最も古い住宅会社と言われています。明治42年に創設され、創設者の橋口信助は、和洋折衷をいち早く取込み日本の住宅改良に大きく影響を与えました。その後、設計技術長である山本拙郎により、住宅において、あめりか屋の地位は確固たるものになり、日本の近代住宅の先駆けとしました。戦争で一時閉鎖されたものの、戦後、復興し三代目社長、前野慶太郎により阪神近辺を中心に次々と邸宅を完成させ、住宅建築を常にリードしてゆきました。あめりか屋の歴史は、日本の住宅建築の歴史でもありました。

Ｑ：	これまで、どんな業務をやってきましたか？その中で最も得意としている事は何ですか？
Ａ：	学生の時は、意匠系でほとんど、設計ばかりをやっていました。あめりか屋に勤務しているときは、工事部に７年、積算部に11年、在籍しました。あめりか屋は、住宅中心の設計事務所併設の工務店といった感じの社員50人程度の会社でしたので、工事部、積算部とはいえ、まんべんなく何でもやりました。独立してからは、その経験を生かして住宅を中心としたコンサルティングの仕事をしだしました。ですので、住宅を中心に何でもやるのですが、最も、依頼の多いのが建物調査・診断でその次に多いのが、設計申請、工事監理の仕事です。これまで作り上げた人間関係のネットワークを利用して、自分ではできないと思われることでも、たいていの事は行います。

Ｑ：	どのようにして調査・検査・診断費、設計監理費、コンサルティング費を算出するのですか？
Ａ：	基本的に設計監理料(建築士の報酬）は、平成21年国土交通省告示第15号にしたがって、算出しますが、これをそのまま、採用しますと、かなり、高価なものになってしまいますので、最低１ヶ月にかかる必要な経費、人件費にその業務にかかる時間を割った単価がだいたい、5000円程度ですので、それにその業務を完成させるのに必要な時間を割り出し、単純に5000円をかけた感じになります。

Ｑ：	費用の請求はどのようにしていますか？
Ａ：	短期間で終わる小規模の検査や調査は、報告書を作成後、請求書を出します。金額の大きい場合とか、長期間にわたる場合は、着手金、中間金、残金で数回に分けます。いずれも現金払いです。

Ｑ：	費用は、どこから発生しますか？最初の面談では費用がかかるものですか？
Ａ：	業務を依頼するための面談は無料ですが、仕事の依頼をすると決めたときから費用は発生します。ただし、相談、コンサルティングのみが目的での面談は、時間5000円の相談料が発生します。

Ｑ：	どのようなジャンルの建物が最も得意ですか？
Ａ：	あめりか屋にいるときから、住宅中心ということでしたが、総合建築業でしたので、それ以外でもマンション、事務所、保養所、診療所などいろいろな建物に関わりましたが、住宅が一番、経験が多いです。

Ｑ：	あんしん住宅相談室（�潟Aーキアシスト）を運営されているようですが、どのように分けていますか？
Ａ：	あんしん住宅相談室は、安水建築事務所が主宰しています。ＰＲ、集客で多くの人にこのようなサービスがあるというのを認知してもらうために行っています。実質は、登録している建築士事務所に所属する建築士があんしん住宅相談室に依頼のあった仕事を行います。

Ｑ：	仕事をしていく上で最も大切にしている事は何ですか？
Ａ：	人の気持ちです。一番、大切にしているものは、どのような思いで依頼されたのか、どのような要望があるのか、何を望んでいるのか、どうしたら、喜んでいただけるのかなど、それに答えるためにありとあらゆる方法を考えて、実行します。ですので、プライバシーに関わる、かなり奥深いところまで立ち入ることになります。プライバシーは確実に守ります。

Ｑ：	最もやりがいを感じる時は、どんな時ですか？
Ａ：	依頼していただいた人から、心底からの感謝の意をいただいた時です。仕事を完工して、その人のためにいろいろと考えて、実行し、それが、その人の要望を満たし、喜んでいただき、感謝の気持ちになったときが私の喜びであり、やりがいです。

Ｑ：	なぜ、インスペクターを業務するのですか？
Ａ：	インスペクト(監理、検査業)といのは、建物の品質を向上させるために非常に重要な業務と思っています。私の目指す建築というのは、安心・安全・快適です。これを達成するためには、インスペクターは必要不可欠と考えています。また、第三者的に建築主に接すると、本当に心の底にある声を聞くことができます。この声を自身が行う設計・監理業に生かすこともできます。このようにして、より良い建築を目指しているのです。

建物の設計・工事監理

建物の設計・工事監理

Ｑ：	どのような建物の設計を最も得意としていますか
Ａ：	住宅です。住宅を中心に30年やってきていますので、良いアドバイスができるかと思います。しかしながら、他の物件でもその都度、勉強しながら、対応していきますので、特に問題はないかと思います。

Ｑ：	どれくらいの規模の設計ができすか。
Ａ：	当社は、基本的に一人ですので、できることは、知れています。しかしながら、建築士のネットワークをもっていますので、それを利用して、どのような規模でも対応できるようにします。ただし、大規模、超高層は無理かと思います

Ｑ：	設計をする上で最も大切にしていることは、何ですか
Ａ：	やはり、お客様の話しをじっくりと聞くことです。そして、お客様の要望に対して、適確な答えを用意します。よく、自分にきた依頼だから、自分の好きなようにしても良いと勘違いして、勝手に進める建築家がいますが、当社は、絶対にそんなことはしません。あくまでもお客様の要望があって、それを踏まえた上での提案をして、進めていきます。

Ｑ：	プレゼンテーションは、どのような方法を使いますか？
Ａ：	最も簡単な方法は、プレゼンテーションソフトを使用します。そして、イメージがなかなかわかないかと思いますので、３Ｄパースを描きます。それでも、イメージが伝わりにくいと思われるときには、模型を作製します。

Ｑ：	設計期間は、どれくらいかかりますか？
Ａ：	規模、ご要望により、全く異なりますので、一概にこれだけかかりますとうのは、解りません。しかしながら、通常、100�u程度の住宅では、基本設計で１ヶ月〜２ヶ月、実施設計で２ヶ月〜３ヶ月が多いです。規模が大きく、ご要望が多いとかでしたら、もっとかかる場合があります。

Ｑ：	住宅メーカーの設計施工監理で注文しましたが、本当に監理まできちんとできるものか心配です。工事監理のみでも請けてくれるのですか。
Ａ：	可能です。ただし、その場合、住宅メーカーの協力が必要です。また、工事を進めていく上で、取り決めも必要になってきます。書類等の提出も求めますので、それに快く対応できないようでしたら難しいです。

Ｑ：	パースのみの依頼というのか可能ですか？可能であるとしたなら、費用はどれくらいですか？
Ａ：	可能です。ただし、パース専門ではありませんので、非常に凝ったものとか、大規模なものはできません。どの程度なものが可能なのかは、パースの作品集を参考にして下さい。 　費用に関しては、簡単なものでしたら、３万円程度からです。少し、複雑とか、一つの物件でも、２方向とかなると、10万円を越える場合があります。依頼の際は、見積をします。

既存建物の調査・診断

既存建物の調査・診断

Ｑ：	図面が全く無いのですが、有る場合とどう違うのですか？費用は変わるのでしょうか？
Ａ：	図面には、その建物の様々な情報が記載されています。それを現場で照合することにより、精度の高い調査となります。図面が無い場合には、現場での確認だけとなるので、必然的に精度が下がることになります。費用は基本的に変わりません。

Ｑ：	マンションの場合、どうして、長期修繕計画書、修繕記録をチェックするのですか？
Ａ：	マンションは、現況調査も大事なのですが、多くの人が共同で使用しているため将来にわたりどのような修繕をするかにより、そのマンションの耐久性が解ります。修繕をあまり、まめにやっていない場合、やる予定がない場合には、劣化が早く、長持ちをしないということです。

Ｑ：	調査には、鉄筋探査機や筋かい探査機などは使用するのでしょうか？
Ａ：	特別な要望がない限りは行いません。築浅く、検査済証が無い、工事中の写真が無い、どのように鉄筋、筋かいが入っているのか解らないという場合でしたら、行う場合がありますが、築30年、40年ともなると、たとえ、鉄筋が入っていても、かなり劣化している場合が多く、基本的に基礎の強度は低く、鉄筋コンクリート造基礎で補強した方が良いという診断をします。

Ｑ：	鉄筋探査機や筋かい探査機などの調査費用はどれくらいかかりますか？
Ａ：	規模により異なりますが、100�u程度の木造住宅で調査、報告書作成含めて、10〜15万円程度します。

Ｑ：	検査中は、業者、購入者の立会いは必要ですか？
Ａ：	特に必要ありません。朝に簡単な打ち合わせと鍵をあけてもらいます。その後、夕方に来ていただき、検査結果の説明、打ち合わせなどを行います。

Ｑ：	大きな瑕疵とはどのようなことをいうのですか？
Ａ：	大きな瑕疵とは、契約書、図面と違うものができている。建物(柱、壁、床、建具など)が傾いている。雨漏りをしている。などのように生活に支障がでて、安全性が確保できていないものです。

Ｑ：	もし、大きな瑕疵が発見された場合どうすればいいのですか？
Ａ：	補修できるものは、補修方法の検討をします。補修に多額の費用がかかり、修復不能な場合には、解約ということになります。

Ｑ：	報告書は、どのようなものですか？
Ａ：	どういう目的でその調査を行うのか、どのような調査を行ったのか、調査結果はどうで、その結果、どう対処したらいいのかを詳細に記載しています。

Ｑ：	不具合を修繕するための計画、費用などを算出できますか？
Ａ：	本来、実際に工事を行う工務店が費用の算出をすべきと思いますが、まだ、どうなるのか解らない場合は、こちらで、過去のデーターをもとに概算で費用の算出を行います。その際は、実際にやると決めて、工務店から見積が出た際に誤差が生じる場合もあります。

Ｑ：	新築の場合と既存の検査内容はどう違うのですか？
Ａ：	新築の場合は、新しいので、汚れ、キズなどのチェックも検査対象となります。既存の場合は、汚れ、キズがあるのは、当たり前なので、劣化状況のチェックが主となります。

新築住宅（一戸建て、ﾏﾝｼｮﾝ）購入時の検査

新築住宅（一戸建て、ﾏﾝｼｮﾝ）購入時の検査

Ｑ：	検査には、確認申請書、検査済証などの書類が必要ということですが、引渡しが終わっていないので、手元にありません。
Ａ：	検査までに入手が困難な場合は、当日、業者の方に現場にご持参していただくようにお願いします。現場でもって、チェックします。少なくとも、お手持ちの図面は、ご用意下さい。

Ｑ：	検査中は、業者、購入者の立会いは必要ですか？
Ａ：	特に必要ありません。朝に簡単な打ち合わせと鍵をあけてもらいます。その後、夕方に来ていただき、検査結果の説明、打ち合わせなどを行います。

Ｑ：	検査において、不具合があった場合は、どうするのでしょうか？
Ａ：	検査終了後、業者の方と補修の方法について、打合せをします。補修できるものは、補修してもらいます。補修不能な大きな瑕疵の場合は、最悪、解約となる場合があります。

Ｑ：	引渡しが検査の日から一週間後となっています。それまでに報告書を作成することは、可能でしょうか。
Ａ：	可能です。特急便で作成します。

Ｑ：	電気、水道、ガスが使用できることが条件ということですが、使用できないという事もあるのでしょうか？
Ａ：	電気は、まず、使用できます。水道は使用できないとしているところもあります。使用できない条件として、水を出したまま放置しておくと、それが水垢となり汚れ、あとで、クレームになる場合があるので、使用禁止としている所もあります。しかしながら、使用した後は、きれいに清掃するという条件であれば、断られる理由は無いかと思います。ガスは、お客様がガス会社に開栓申込みをしてからというのが多いようです。この場合は、ガス業者とチェックすることになります。

Ｑ：	再内覧会に立会いしてもらうかどうか迷っていますが、内覧会が終了後に決めても大丈夫でしょうか？
Ａ：	終了後でもよいのですが、もし、再内覧会時に先約があった場合は、調整していただく必要があります。

耐震診断

耐震診断

Ｑ：	耐震診断は、どのような方法で行いますか？
Ａ：	基本的に日本建築防災協会による“木造住宅の耐震診断と補強方法(一般診断)”に準じて行います。使用ソフトは、インテグラル社の耐震診断プロ「ホームズ君」を使用します。したがって、基本的に木造軸組工法３階建まで、枠組工法も可能です。

Ｑ：	精密診断は、行いますか？
Ａ：	可能ですが、その場合は、現場でさらに見えない部分の詳細まで、調査しますので、場合によっては、壁や天井を部分的に破壊したり、鉄筋や筋かい探査機などを使用したりしますので、一般診断と比べ、時間と費用が余分にかかります。

Ｑ：	鉄筋コンクリート造、鉄骨造の耐震診断は行いますか？
Ａ：	行いますが、提携している構造設計事務所と共同で行います。

Ｑ：	鉄筋コンクリート造の掘り込み車庫がある場合の耐震診断は、どうするのですか？
Ａ：	基本的に“木造住宅の耐震診断と補強方法(一般診断)”に準じて行いますので、診断は、掘り込み車庫から上の部分のみとなります。車庫の部分は、鉄筋コンクリート造の耐震診断となりますので、通常の木造住宅の場合とは異なります。

Ｑ：	耐震診断するための現地調査は、どれくらいの時間がかかりますか？
Ａ：	一般診断において、100�u程度の木造では、通常は、２〜３時間程度かかります。図面が無くて、図面を書きもってでしたら、もう少しかかるかもしれません。

Ｑ：	耐震診断を行うのに必要なものは何ですか？
Ａ：	建築確認申請書、図面が必要です。確認する事として、天井裏、床下を調査しますので、侵入するための点検口が有るか、無いかです。

Ｑ：	もし、図面が無い場合は、どうするのですか？
Ａ：	図面が無い場合は、目視にて現況を確認することになります。本来、木造住宅でしたら、筋かいが入っているのですが、図面に通常は記載してあります。それが、不明となると、筋かいが入っていないと診断しますので、補強が必要となったときには、必然的に、多くの補強が必要となります。天井裏、床下より筋かいが確認できた場合には、筋かい有りと評価します。

Ｑ：	もし、点検口が無い場合は、どうするのですか？
Ａ：	点検口が無い場合は、例えば、畳の下の床板とか、押入れの天井とかに人が侵入する穴をあけます。もし、それができないとなると、正確な耐震診断はできないということになります。特に床下、天井裏には、構造的な重要な情報が多々あり、それにより、補強計画を立てますので、それが、できないということになります。

Ｑ：	耐震診断の報告書ができるのにどれくらい時間がかりますか？
Ａ：	通常、１週間から10日程度です。混み合っているときは、２週間くらいかかるかもしれません。

Ｑ：	補強設計ができるのにどれくらい時間がかりますか？
Ａ：	100�u程度の木造住宅でしたら、通常、１ヶ月程度です。その間、打ち合わせの時間が空いたりしたら、その分、伸びます。

Ｑ：	補強工事費用は、どのようにして出すのですか？
Ａ：	基本的には、実際に工事を施工する工務店に見積の依頼をします。もし、工事をするかどうかわからず、特定の工務店に決めたくないという場合でしたら、当社で概算見積を出すことは可能です。しかし、その場合だと、誤差がでます。

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